不動産購入時の費用と税金の種類は？ローン保証料を解説

「土地や建物を買うときはどれくらいのお金がかかるの？」と気になる方も少なくないでしょう。
土地や建物の売買代金のほかにも、多くの費用がかかるので、どれほど出費があるのかをシミュレーションしておく必要があります。
本記事では、不動産購入時にかかる費用の種類についてお伝えしたうえで、税金と住宅ローン保証料について解説します。

不動産購入時にかかる費用の種類

不動産購入時にかかる費用は、仲介手数料・住宅ローン手数料・登記費用・手付金・火災保険料・水道加入負担金・家具購入代金・引っ越し費用です。

仲介手数料

仲介手数料は、仲介業者と媒介契約を締結したときに発生する手数料で、売主と買主がそれぞれ仲介業者に対して支払います。
宅地建物取引業法によって上限額が決められており、取引額200万円以下の場合は5%以内、取引額200万〜400万円の場合は4%以内、取引額400万円超えの場合は3%以内です。
仲介業者は、それぞれの取引額に対する上限額で手数料を設定していることがほとんどです。

住宅ローン手数料

住宅ローン手数料は、土地や建物を買うときに住宅ローンを組むのであれば、契約する金融機関ごとに決められた手数料の支払いが求められます。
手数料の内訳は、融資手数料・保証会社手数料・ローン保証料・斡旋手数料・団体信用保険です。

登記費用

登記費用は、新築物件の契約では所有権保存登記、中古物件の契約では所有権移転登記が必要であり、それぞれ費用が発生します。
自分で登記手続きをすれば登録免許税の支払いだけですが、司法書士や土地家屋調査士に代理で手続きをしてもらった場合、それに加えて依頼料を支払わなければなりません。

手付金

手付金は、売買契約時に買主から売主に対して支払う費用で、物件価格の5〜10%ほどが相場です。
買主都合で契約をキャンセルした場合は返金されませんが、売主都合でキャンセルされた場合は返金されます。
予定通り引き渡しに進んだ場合、手付金は売買代金の一部に充てられたり返金されたりします。

火災保険料

火災保険料は、火災・洪水・雷・大雪などの自然災害や盗難などの人災に備えるための保険です。
住宅ローンで購入した不動産が被害に遭うと、家を失うだけでなく、経済的なダメージも大きくなるので、万が一のケースに備えて加入するように推奨されています。

水道加入負担金

水道加入負担金は、水道利用申し込みのタイミングで支払う費用です。
自治体ごとに費用は異なりますが、物件の販売価格に含まれているケースと別に徴収されるケースがあるので、確認しておきましょう。
家具と引っ越し費用は、時期・距離・荷物の多さによって異なりますが、複数の引っ越し業者に見積もり依頼をすれば、安い業者に依頼ができます。
ただし、あまりにも見積もり金額が安い引っ越し業者は、サポート体制が悪かったり、トラブルに発展したりする可能性があるので、最低限の評判は確認するようにしましょう。

不動産購入時にかかる税金の種類

不動産購入時にかかる税金の種類は、印紙税・登録免許税・不動産取得税・消費税です。

印紙税

印紙税は、売買契約書・住宅ローン契約書・建築請負契約書を作成するときに必要な税金です。
契約ごとに課税される税金なので、その都度支払いが命じられ、その契約金額に応じて200円から10万円ほどかかります。
ただし、1万円未満は非課税で、契約金額が記載されていない契約書は200円です。
印紙税の金額は、契約金額に応じて決まっているので、必ず決められた印紙を購入しなくてはなりません。
印紙を貼らずに契約書を作成した場合は、「納付するべき印紙税の金額×3倍相当」の過怠税が徴収されるので、注意が必要です。

登録免許税

登録免許税は、登記をするときに課せられる税金で「課税標準×税率」で決まります。
登記を受ける買主が、土地や建物の所在地を管轄する登記官署にて納付しなければなりません。
現金納付が原則ですが、税額が3万円未満の場合に限っては、印紙納付が認められています。

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物を取得したときに徴収される地方税の一種で、自治体から送付される納税通知書の指示にしたがって決められた金額を納税します。
「課税標準額（取得した不動産の価格）×税率」で決まり、課税標準額は固定資産課税台帳に記載されている金額で、税率は原則4%です。
ただし、土地と家屋に関しては、令和3年3月31日まで軽減措置が適用されるので3%で計算されます。

消費税

消費税は、取得した建物に対して課せられる税金で、土地に対しては課税されません。
土地が2,000万円で建物が1,500万円の不動産を購入した場合、建物1,500万円に対して消費税10%がかかるので、150万円の消費税が発生します。
ただし、個人で売主から中古物件を購入する場合は、土地と建物の両方とも非課税です。
また、仲介手数料・引っ越しと家具代・司法書士報酬なども消費税の対象なので、基本的な費用に10%の消費税が課せられて請求されます。

不動産購入時の住宅ローン保証料とは

住宅ローン保証料とは、住宅ローンを契約したときに発生する諸費用のうちの1つです。

なぜ住宅ローン保証料が必要なのか

本来であれば、毎月決められた返済額を金融機関に支払うべきですが、病気や怪我など特別な事情で、支払いが滞ってしまうケースも考えられます。
契約者（債務者）が返済義務を全うできなくなったとき、保証会社に代理で支払いをしてもらうために、保証契約を結ぶ費用です。
連帯保証人を用意できれば、保証会社と保証契約を締結する必要はないものの、連帯保証人を用意できない人は保証会社を利用しなければなりません。
連帯保証人と保証会社との保証契約なしで契約できる金融機関や金融商品も存在しますが、貸し倒れリスクがあるため、審査条件が厳しい傾向があります。
住宅ローン保証料の相場は、借入額・返済年数・ローンの審査結果・支払い方法・金融機関などによって異なりますが、一般的には0.15〜0.45%で設定されています。
2019年の保証料率調査では、もっとも高額なケースで金利上乗せの0.2%・一括前払い型の2%でした。

保証料率は安ければ安いほど良いのか

「保証料率は安ければ安いほど良いのでは？」と考える方もいますが、返済額と返済期間によって異なります。
4,000万円の不動産を35年ローンで購入した場合、保証料率0.2%の金利上乗せだと保証料は132万円になりますが、保証料率2%の一括前払い型だと保証料は80万円です。
つまり、最終的な支払額を比較すると、保証料率が高い一括前払い型の方が安く済みます。

保証料なしの住宅ローンとは

最近では、ネット銀行を中心に、保証料なしの住宅ローンが増えています。
債務者が返済不能となったときに、保証会社を利用せず、銀行自身が抵当権を設定する方法を用いているので、住宅ローン利用者は費用を最小限に抑えられる点がメリットです。
ただし、金融機関は貸し倒れリスクがあるので審査が厳しくなったり、高額の融資事務手数料が発生したりするケースが多いです。
保証料を節約しようとした結果、住宅ローン審査に落ちたり、最終的な支払額が保証料を超えたりする可能性もあるので、慎重に考えなければなりません。

まとめ

土地や建物を購入するときは、売買代金のほかにも、たくさんの費用が発生します。
売買代金によって、納税額や手数料の利率が決まるケースも多いので、まずはどれほどの費用がかかるのかシミュレーションをして把握する必要があります。
住宅ローンを組む場合、連帯保証人を用意できなければ、保証会社と保証契約を締結する必要があるので、現実的な返済計画を見据えて契約先を決めましょう。