今の年収でいくらの不動産を購入できる？ 予算目安や返済比率について解説

住宅ローンを利用して不動産を購入したいけれど、自分に合った予算が分からず、返済が無理なくできるか不安に感じる方も多いでしょう。
不動産は大きな買い物のため、後悔しないように具体的な返済計画を立てることが大切です。
この記事では、不動産購入を検討している方に向けて、必要な予算の目安や返済比率について分かりやすく解説します。
不動産の購入を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産購入の予算とローン計画の立て方

不動産購入では、年収に見合った物件価格や毎月のローン返済額をあらかじめ考えることが大切です。
適切な予算を設定することで、無理のない支払いができ、後悔のない買い物が実現します。
まずは、年収倍率や頭金、借入可能額など、予算を決める際の重要なポイントを解説します。

年収倍率を基にした物件予算の目安

年収倍率とは、物件の購入価格が年収の何倍になるかを示す指標です。
計算式は、次のとおりです。
物件価格 ÷ 年収 = 年収倍率
かつては「年収の5倍以内」が基準とされていましたが、現在は低金利時代の影響でこの基準が変わりつつあります。
住宅金融支援機構の調査によると、2021年度にフラット35を利用して購入されたマンションの年収倍率は、全国平均で7.2倍でした。
地域別では以下のような傾向が見られます。

●首都圏：7.6倍
●近畿圏：7.1倍
●東海圏：6.8倍

また、中古マンションの年収倍率は全国平均で5.8倍と、新築よりも低めです。
たとえば、年収500万円の人なら、2,500万円〜3,500万円の物件が目安となります。
ただし、年収だけでローンの借入額が決まるわけではないため、あくまで参考にしましょう。

頭金と借入可能額のバランス

年収倍率は不動産購入時の予算を決める目安の一つですが、「頭金＋借入可能額＝購入価格」という基本的な考え方も重要です。
頭金と借入可能額の合計が、購入できる物件の上限額を決めるポイントとなります。
不動産購入には多額の資金が必要なため、ほとんどの方が住宅ローンを利用するでしょう。
頭金の準備額や借入可能額によって、将来の返済計画が大きく左右されます。
頭金は、物件購入代金の一部を先払いする資金で、頭金を多く支払えばローンの借入額が減り、毎月の返済額も抑えられます。
ただし、貯金が十分でない場合、親からの資金援助を活用することも一般的です。
借入可能額は、金融機関の審査によって決定され、申請者ごとに異なります。
借入額が大きくなると、より高価な物件を購入できる可能性が広がるというメリットがありますが、無理のない返済計画を立てることが大切です。
頭金と借入額のバランスを考慮し、ご自身の年収に合った物件を選ぶことが安心な不動産購入につながります。

年収から計算した不動産購入に必要な予算

不動産を購入する際の予算は、「頭金＋住宅ローンの借入可能額」で計算します。
さらに、借入後の返済が生活に負担をかけないよう、シミュレーションを行い、無理のない支払い計画を立てることが大切です。
続いては、月々の返済額の目安や、購入時の初期費用・経済変動への備え方を解説します。

月々の返済額と借入可能額の計算

まず、無理なく返済できる額を知るために、「年間収入の30％」を目安に月々の返済上限を計算します。
たとえば、年収500万円の人の場合は、下記の計算式です（返済比率の基準である30％を使用）。
年収500万円 × 30％ ÷ 12か月 = 月12万5,000円
これを上限として、金利や返済期間を考慮し、借入可能額を算出します。
仮に金利1.26％、返済期間35年、頭金なし（0円）とすると、100万円あたりの月々の返済額は2,945円です。
12万5,000円 ÷ 2,945円 × 100万円 = 約4,244万円
この場合、借入可能額は約4,244万円になります。
頭金を多く用意すれば、月々の返済負担は減りますが、無理に頭金を増やすと貯蓄が不足し、返済が厳しくなるリスクがあります。
そのため、頭金やボーナスは状況に応じて活用を検討することが重要です。

初期費用と経済変動への備え

不動産を購入する際は、物件価格とは別に初期費用が発生します。
主な初期費用には以下が含まれます。

●不動産登記費用
●ローン契約手数料
●引っ越し費用
●仲介手数料（物件価格の3％＋6万円が上限）

たとえば、4,000万円の物件を購入する場合、最大で126万円の仲介手数料がかかります。
さらに、初期費用全体では物件価格の約7％が目安とされるため、約280万円を準備しておくと安心です。
また、ローン返済期間中には税金や生活費が上がる可能性も考慮し、将来の変化に備えることが重要です。
万が一に備えて、以下のような貯蓄を心がけるようにしましょう。

●正社員・公務員：生活費の6ヶ月分
●自営業・フリーランス：生活費の1年分

こうした余裕資金を準備することで、予期せぬ事態にも対応しやすくなります。

不動産購入で年収を基に算出される返済比率

住宅ローンを利用して不動産を購入する際は、年収に見合った借入額を設定し、無理のない返済計画を立てることが重要です。
最後に、ローン返済の重要な指標である「返済比率」について解説し、その使い方と注意点を説明します。

返済比率とは

返済比率とは、「年収に対する年間返済額の割合」のことで、以下の計算式で求められます。
年間返済額 ÷ 年収 = 返済比率
金融機関ごとに異なる場合もありますが、一般的な基準は返済比率は30～35％以内です。
たとえば、年収500万円で返済比率を30％に設定した場合、年間150万円、月々12万5,000円を返済することになります。
返済比率を35％に上げると、年間175万円、月々14万5,800円の返済が可能になります。
このように、返済比率は年収と返済のバランスを取るための目安として活用されるでしょう。
また、「フラット35」などの住宅ローンでは、年収に応じて返済比率の上限が設定されています。

●年収400万円未満：返済比率30％以内
●年収400万円以上：返済比率35％以内

金融機関が定めた上限を超えると、融資審査が通らない可能性があるため注意しましょう。

返済比率から借入額を考えるときの注意点

返済比率が同じでも、家族構成やライフスタイルによって、ローンの負担の感じ方は異なります。
たとえば、世帯人数や子どもの教育費が多い家庭では、ほかの支出も増えるため、同じ年収でも返済に余裕がなくなることがあります。
借入額を決める際は、生活費・教育費・貯蓄などを考慮し、無理のない返済額を設定することが大切です。
とくに、自動車ローンやクレジットカードの分割払いなど、他の借入がある場合は注意が必要です。
住宅ローンの返済はできても、ほかのローンを同時に支払うと生活費に占める返済負担が大きくなり、家計が厳しくなる可能性があります。
さらに、返済比率には住宅ローンの返済額のみが含まれ、固定資産税や管理費、修繕積立金などの住宅関連費用は考慮されていません。
また、購入時の初期費用や諸経費も含まれないため、それらの支出も見越して資金計画を立てることが重要です。

まとめ

不動産購入では、年収に見合った予算を設定し、無理のない返済計画を立てることが重要です。
購入時の頭金と住宅ローンの借入額のバランスを考え、毎月の返済額が生活を圧迫しないようシミュレーションを行いましょう。
さらに、初期費用や税金など将来の支出も考慮し、他のローンとの兼ね合いも踏まえた計画が安心な不動産購入につながります。