住宅購入時のオーバーローンについて！リスクと対策も解説

理想のマイホームを購入する際、物件価格だけでなく、諸費用も含めて全額ローンを組みたいと考えていませんか。
手元に資金を残せるメリットがある一方、実は「オーバーローン」と呼ばれるリスクがあります。
本記事では、オーバーローンの仕組みや注意点、そして将来的に起こりうるリスクと対策について解説していきます。
マイホームの購入を検討している方は、ぜひご参考になさってくださいね。

オーバーローンとは

マイホームの購入を検討する際、「オーバーローン」という言葉を聞いたことはありませんか。
まずは、このオーバーローンの仕組みと基本について解説していきます。

オーバーローンの基本

オーバーローンとは、名前の通り、購入する住宅の物件価格を超えて住宅ローンを借り入れることです。
通常、住宅ローンは物件の担保価値をもとに融資額が決まるため、物件価格が上限となるのが一般的です。
しかし、住宅購入時には不動産会社への仲介手数料や登記費用など、さまざまな諸費用が発生します。
これらの諸費用は、物件価格のおよそ6%～10%かかるといわれており、まとまった現金が必要になります。
この諸費用を自己資金で用意せずに、物件価格に上乗せして借り入れる状態が、オーバーローンなのです。

代表的な発生ケース

オーバーローンが起きやすい代表的なケースは、諸費用を住宅ローンに組み込んでしまう場合です。
とくに、貯蓄がまだ十分ではない若い世代にとって、自己資金ゼロで家が買える点は大きな魅力に映るでしょう。
また、物件の購入価格と、金融機関が算出する担保評価額に差がある場合も、オーバーローンにつながります。
たとえば、購入価格が3,500万円でも、金融機関の評価額が3,000万円の場合、500万円がオーバーローン状態になるのです。
ほかにも、中古物件のリフォーム費用を住宅ローンに組み込んだり、他のローンを一本化したりするケースも存在します。

メリットとデメリット

オーバーローンのメリットは、手元に自己資金が少ない状況でも、住宅購入を実現できる利便性です。
諸費用も含めて借り入れられるため、貯蓄を切り崩す必要がなく、手元に現金を残しておくことができます。
ただし、本来なら自己資金で払うべきだった数百万円をローンでまかなうため、長期間にわたり利息を払い続けることになります。
さらに深刻なのが、ローン残高が物件の価値を常に上回ってしまう「担保割れ」のリスクです。
この状態では、将来家を売却したくなった際に、売却価格だけではローンを完済できない可能性があります。
不足分を自己資金で一括返済できなければ、家を売りたくても売れないという事態に陥ってしまうでしょう。

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住宅購入時にオーバーローンを組む際の注意点

前章でオーバーローンの基本について述べましたが、実際にローンを組む際にはいくつか注意すべき落とし穴があります。
ここでは、オーバーローンを組む際の注意点について解説いたします。

適正なローン残高か確認

オーバーローンを組む際の注意点は、金融機関が示す「借入可能額」を「無理なく返済できる額」だと誤解することです。
上限額いっぱいでローンを組むことは、家計に全く余裕がない状態でのスタートとなります。
そこで、重要になるのが、「返済負担率」という、客観的な指標で借入額の適正さをチェックすることです。
返済負担率とは、年収に占めるローン返済額の割合で、一般的に20%～25%以内が安定した目安となります。
オーバーローンでは、返済負担率が30%を超える水準になりやすく、不測の事態に対応できなくなります。
そのため、契約前には、必ず具体的なシミュレーションをおこない、適正な返済負担率を把握することが不可欠です。

金利と返済期間の比較

また、金利タイプや返済期間といったローン条件の選択を、安易に決めてしまうことも避けましょう。
とくに、借入額が大きい場合、金利タイプの選択は、長期にわたる返済の負担を左右するため極めて重要になります。
変動金利は当初の金利が低いですが、将来金利が上昇すると返済額も増えるというリスクがあります。
一方で、全期間固定金利は、返済終了まで金利が変わらないため、長期的な家計の計画が立てやすいでしょう。
返済負担率が高くなりやすいオーバーローンでは、将来の不確実性を排除できる固定金利が賢明な判断となります。
定年退職後も重い返済負担が続く可能性を考慮し、繰り上げ返済なども視野に入れることが大切です。

契約前の交渉ポイント

契約直前の段階で、後には引けないという心理が働き、無理な契約を急いでしまう点にも注意が必要です。
売買契約書や諸費用の見積書などは丁寧に目を通し、最終確認をおこなうことが大切です。
また、購入を検討している物件の担保評価額が、購入価格より低い場合は注意しましょう。
これは、市場価格より割高な物件である可能性を示唆しているため、購入の見直しや自己資金の投入を検討したほうが良いでしょう。
さらに、一つの金融機関だけでなく、複数の金融機関に事前審査を申し込み、条件を比較することも基本戦略となります。
金融機関の担当者と対話し、懸念点を率直にぶつけることで、見落としていたリスクに気づくこともあるでしょう。

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オーバーローンで住宅購入するリスクと対策

ここまでオーバーローンの仕組みと注意点を解説しましたが、将来に備えたリスクと対策もおさえておきましょう。
最後に、オーバーローンが将来に及ぼすリスクと対策について解説していきます。

売却時の資金不足

住宅ローンで購入した家を売る際は、売却資金でローン残債を一括返済し、抵当権を抹消しなければなりません。
しかし、オーバーローンの場合、物件の売却価格がローン残高を下回る可能性が出てきます。
たとえば、ローンの残高が2,800万円で、物件が2,400万円でしか売れないというケースも珍しくありません。
この場合、差額の400万円と仲介手数料などを、自己資金から現金で一括で補填する必要があります。
この「追い金」が用意できなければ、急な転勤や介護などで住み替えが必要になっても、家を売ることはできません。
結果として、売りたいのに売れないという、身動きが取れない状態に陥ってしまうでしょう。

財産分与でのトラブル

さらに、オーバーローンの問題は、離婚や相続といった人生の転機において、深刻なトラブルを引き起こします。
離婚時の財産分与はプラスの財産が対象であり、負債超過の不動産は押し付け合いになりやすいです。
夫名義のローンが残る家に妻と子どもが住み続けた場合、夫の返済が滞れば家を失う事態につながるでしょう。
また、親が残した家がオーバーローン状態だった場合、相続人は家の価値を超える負債を背負うことになります。

返済困難時のリスク

万が一、病気や失業などでローンの返済が困難になると、金融機関は最終的に物件を競売にかけます。
競売での売却価格は、市場価格の5割～7割程度と低く、家を失っても多額のローンが残ってしまいます。
これを避ける手段として「任意売却」がありますが、やはり売却後にローンが残ることに変わりはありません。
このような事態に陥らないためには、安易にオーバーローンを組まないことがもっとも重要です。
また、ローンを組んだ後も、家計に余裕がある際に繰り上げ返済をおこない、元本を減らすことが大切です。

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まとめ

オーバーローンとは、諸費用などを含めて物件価格を超えてローンを組むことで、手元に現金を残せる反面、返済負担が増加します。
無理のない借入額か返済負担率で確認し、金利や返済期間を慎重に決めることが、ローン破綻を避けるうえで重要です。
オーバーローンは、将来の売却困難や財産分与でのトラブル、返済不能リスクを高めるため注意しましょう。